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包頭市物業管理條例

發布時間:2016年08月02日閱讀次數:311

包頭市物業管理條例

(2007年5月30日包頭市第十二屆

人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過

2007年8月3日內蒙古自治區第十屆

人民代表大會常務委員會第二十九次會議批準

2013年6月28日包頭市第十四屆

人民代表大會常務委員會第四次會議修訂

2013年9月29日內蒙古自治區第十二屆

人民代表大會常務委員會第五次會議批準修訂)

        目   錄 

 

第一章 總 則

       第二章 業主、業主大會及業主委員會

       第三章 前期物業管理

       第四章 物業服務

       第五章 舊住宅小區改造與物業管理

       第六章 物業使用和維護

       第七章 法律責任

       第八章 附 則

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《內蒙古自治區物業管理條例》等有關法律法規,結合本市實際,制定本條例。

第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其相關監督管理活動,適用本條例。

第三條 物業管理應當堅持以人為本,實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則。

第四條 市、旗縣區人民政府及有關部門應當制定鼓勵和扶持政策,采取措施,推動社會化、專業化、市場化的物業服務,促進物業服務行業的健康發展。

第五條 市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作,可以委托市物業管理機構進行日常監督管理。

旗縣區房產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,業務接受市房產行政主管部門的指導和監督。

包頭稀土高新技術產業開發區管理機構根據市人民政府規定,負責本區域內物業管理活動的監督管理工作。

發展和改革、規劃、國土資源、城鄉建設、公安、環保、水務、廣播電影電視、工商、民政、人防、城市管理行政執法、財政等部門及供水、供熱、燃氣、供電、通訊等專業經營單位,按照各自職責做好與物業管理活動相關的工作。

第六條 街道辦事處、鎮人民政府協助旗縣區房產行政主管部門做好本轄區業主大會成立和業主委員會選舉和換屆工作,監督業主大會和業主委員會依法履行職責,協調社區建設與物業管理的關系,調解處理物業管理糾紛。

居民委員會、社區服務站協助街道辦事處、鎮人民政府做好物業管理有關工作。

第七條 物業管理實行聯席會議制度。聯席會議由房產行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、社區服務站以及公安派出所、物業服務企業、業主委員會、相關行政管理部門等各方代表組成,由街道辦事處、鎮人民政府負責召集。

物業管理聯席會議主要協調解決下列重大問題:

(一)業主委員會不依法履行職責的;

(二)業主委員會選舉和換屆過程中出現問題的;

(三)物業服務企業履行物業服務合同中出現問題的;

(四)物業服務企業在交接過程中出現問題的;

(五)需要協調解決的其他物業管理糾紛。

第八條 市物業服務行業協會在市房產行政主管部門的指導和監督下,依法加強行業自律,規范行業行為,促進物業服務行業健康發展。

第二章 業主、業主大會及業主委員會

第九條 房屋的所有權人為業主。因買賣、贈與、繼承等法律關系已經實際占有房屋,但是尚未依法辦理所有權登記的,在物業管理中享有業主的權利,承擔業主的義務。

業主在物業管理活動中,享有下列權利:

(一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議,行使投票權;

(五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督房屋專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。

業主在物業管理活動中,履行下列義務:

(一)遵守業主大會議事規則、管理規約;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納房屋專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

(六)法律、法規規定的其他義務。

業主不得以放棄權利為由不履行義務。

第十條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主應當在旗縣區房產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府的指導下,成立業主大會,并選舉產生業主委員會。業主人數較少或者經全體業主同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十一條 一個物業管理區域內,已交付的物業建筑面積達到百分之五十以上的,或者已交付的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十,但是交付已超過二年的,可以籌備成立業主大會。

第十二條 符合本條例第十一條規定,建設單位應當在三十日內書面告知旗縣區房產行政主管部門;十名以上業主代表聯名,也可以向旗縣區房產行政主管部門提出成立業主大會的申請。

第十三條 旗縣區房產行政主管部門在接到告知或者申請后三十日內,應當會同街道辦事處或者鎮人民政府組織成立業主大會會議籌備組。

業主大會會議籌備組由旗縣區房產行政主管部門代表、街道辦事處或者鎮人民政府代表、居民委員會代表、社區服務站代表、業主代表和建設單位代表組成。

業主大會會議籌備組自成立之日起三十日內組織召開業主大會會議。

第十四條 業主大會會議籌備組做好下列籌備工作:

(一)確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(二)參照市房產行政主管部門制訂的示范文本,草擬業主大會議事規則和管理規約;

(三)確認并公示業主名單、業主人數、所擁有專有部分面積以及投票權數;

(四)擬定業主大會會議表決規則;

(五)制定業主委員會成員候選人產生辦法,確定候選人名單;

(六)召開業主大會會議的其他準備工作。

前款第一項至第四項的內容應當在業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內公告。

第十五條 業主大會由一個物業管理區域內全體業主組成,對下列事項作出決定:

(一)制定或者修改業主大會議事規則;

(二)制定或者修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員,制定或者修改業主委員會選舉辦法;

(四)選聘或者解聘物業服務企業;

(五)房屋專項維修資金的使用;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)改變共有部分用途;

(八)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配和使用;

(九)業主委員會工作經費籌集,使用;

(十)法律法規或者管理規約規定應由業主大會共同決定的其他事項。

業主大會決定前款第六項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款除第五項、第六項以外的其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十六條 業主大會會議按照業主大會議事規則的規定召開,可以采用集體討論或者書面征求意見的形式舉行,但是應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

規模較大的住宅小區,可以以幢、單元、樓層為單位,推選業主代表參加業主大會會議,推選辦法應當在業主大會議事規則中規定。

采用集體討論形式的,應當于會議召開前十五日通知全體業主,同時告知相關的居民委員會、社區服務站。

采用書面征求意見形式的,將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,在物業管理區域內公告。需投票表決的,表決意見應當由業主本人簽名。業主在規定的期限內未投票的,視為棄權。

第十七條 業主委員會由業主大會選舉產生,由五至十一人的單數組成。業主委員會成員由業主擔任,可連選連任,每屆任期最長不超過五年。

業主委員會成員不得在本物業管理區域內的物業服務企業中兼職。

業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向旗縣區房產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府備案。

第十八條 業主委員會履行以下職責:

(一)執行業主大會的決定,維護業主共同利益;

(二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;

(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(五)監督管理規約的實施;

(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

(七)組織和監督房屋專項維修資金的籌集和使用;

(八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(九)業主大會賦予的其他職責。

第十九條 業主大會和業主委員會工作經費,由全體業主承擔。經費的籌集、管理、使用,由業主大會議事規則規定。

第二十條 業主委員會自選舉產生之日起三十日內,將業主大會議事規則、管理規約、業主委員會成員名單等有關資料報旗縣區房產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府備案,并告知居民委員會、社區服務站。

第二十一條 業主委員會討論、決定物業管理事項,應當召開委員會會議,并于會議召開七日前在物業管理區域內以書面形式公告會議研究事項。

業主委員會決定事項,需經全體成員半數以上簽字同意。

第二十二條 業主委員會在物業管理區域內公布下列情況和資料:

(一)業主委員會名稱和成員名單;

(二)管理規約、業主大會議事規則;

(三)業主大會和業主委員會的決定;

(四)物業服務合同;

(五)物業共有部分的使用和經營收益的收支情況;

(六)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

(七)其他應當向業主公布的情況和資料。

第二十三條 業主委員會任期屆滿六十日前,應當組織召開業主大會會議進行業主委員會換屆選舉。逾期未換屆選舉的,由居民委員會或者社區服務站在旗縣區房產行政主管部門和街道辦事處或者鎮人民政府的指導和監督下,組織業主進行換屆選舉。

第二十四條 新一屆業主委員會選舉產生之日起十日內,原業主委員會應當在街道辦事處或者鎮人民政府監督下將其保管的有關印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業主共有的財物,移交給新一屆業主委員會,并辦理好交接手續。拒不移交的,新一屆業主委員會可以請求街道辦事處或者鎮人民政府協助收回。

第二十五條 業主委員會委員有下列情形之一的,其委員資格終止:

(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

(二)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的;

(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

(四)被依法追究刑事責任的;

(五)以書面形式向業主大會提出辭呈的;

(六)拒不履行業主義務的;

(七)法律法規和管理規約規定的其他情形。

依據前款第二項、第五項和第六項規定終止委員資格,需經業主大會會議通過。

業主委員會委員出現空缺,依據有關規定增補。

第二十六條 業主大會、業主委員會作出的決定有下列情形之一的,旗縣區房產行政主管部門應當責令限期改正或者予以撤銷,并通告全體業主:

(一)違反法律法規和政策的;

(二)危害社區安定,損害社會公共利益的;

(三)侵害業主合法權益的。

第二十七條 對因客觀原因未能組織成立業主大會和業主委員會,而沒有推行物業管理的物業管理區域,居民委員會或者社區服務站在征得半數以上業主書面同意后,并經街道辦事處或者鎮人民政府批準,可以代履行業主委員會的職責,并報旗縣區房產行政主管部門備案,同時在物業管理區域內予以公告。

居民委員會或者社區服務站在代履行業主委員會的職責期間,成立業主大會的,由業主大會決定自行組建業主委員會或者繼續由居民委員會或者社區服務站代履行職責。業主委員會成立后,居民委員會或者社區服務站應當與其進行職責交接工作。

第二十八條 居民委員會或者社區服務站代履行業主委員會職責期間,未能選聘到物業服務企業的,居民委員會或者社區服務站在征得半數以上業主書面同意后,并經街道辦事處或者鎮人民政府批準,可以組織實施物業管理,提供環境衛生、公共秩序、公共設施設備維護等基礎服務,所發生的費用由業主共同承擔。

居民委員會、社區服務站組織實施物業管理的具體辦法和收費標準由市人民政府制定,并定期向社會公布。

第二十九條 物業管理區域劃分,以建設工程規劃許可證批準的范圍為基礎,綜合考慮供熱、供水等相關配套設施設備及社區建設等因素,應當遵守下列規定:

(一)新建住宅小區,包括分期建設的,按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個物業管理區域;

(二)非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備,能夠封閉管理的,劃分為一個物業管理區域;

(三)地理上自然連接規模較小的住宅小區,經各自業主大會同意后,可以合并為一個物業管理區域;

(四)根據城市詳細規劃確定整合為一個居住區或者組團的,劃入一個物業管理區域。

第三十條 新建建設項目開工建設前,建設單位應當持建設工程規劃許可證向旗縣區房產行政主管部門提出物業管理區域劃分書面申請。

旗縣區房產行政主管部門應當在接到申請后十個工作日內,按照本條例第二十九條規定,在征求街道辦事處或者鎮人民政府和居民委員會、社區服務站的意見后劃定物業管理區域,并書面告知建設單位。

建設單位銷售物業,應當將物業管理區域四至界限在物業買賣合同中明示。

第三十一條 已經建成并交付的物業,尚未劃定物業管理區域或者需要調整物業管理區域的,相關居民委員會、社區服務站可以向旗縣區房產行政主管部門提出劃分或者調整物業管理區域書面申請。

旗縣區房產行政主管部門在接到申請后十個工作日內,按照本條例第二十九條的規定,在征求相關業主及街道辦事處或者鎮人民政府意見后,劃定或者調整物業管理區域,并予以公示。

第三章 前期物業管理

第三十二條 業主、業主大會選聘物業服務企業前,住宅物業的建設單位應當通過本市統一的物業管理招投標平臺,公開招標選聘具有相應資質的物業服務企業提供前期物業服務。投標人少于三個或者物業建筑規模小于二萬平方米的,經市房產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

非住宅物業的建設單位可以通過協議或者招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業提供前期物業服務。

第三十三條 建設單位應當在下列時限內完成前期物業服務企業選聘工作:

(一)預售商品房在取得商品房預售許可證前;

(二)新建現售商品房在物業銷售前三十日;

(三)非出售的新建物業在交付前九十日。

第三十四條 建設單位應當自前期物業服務合同生效之日起十五日內報房產行政主管部門備案。房產行政主管部門將備案情況書面告知街道辦事處或者鎮人民政府。

第三十五條 前期物業服務合同可以約定期限。期限未滿,業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

第三十六條 新建物業應當符合下列條件后,方可開始向業主收取物業服務費:

(一)所有建設項目按照批準的規劃和有關專業管理設計要求全部建成,經竣工驗收合格;

(二)供水、排水、供電、燃氣、供熱、電梯等設施設備和道路、綠化、物業管理用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成,并且達到有關建設標準,具備使用條件,其中綠化可以在物業驗收合格后的第一個綠化季節內完成;

(三)施工機具、臨時設施、建筑垃圾、剩余構件等全部拆除并清運完畢;

(四)具備物業管理條件。

第三十七條 物業服務企業在承接物業時,應當對物業建筑主體、共用部位、共用設施設備進行查驗,確認物業符合第三十六條規定的交付條件,并由雙方簽字確認查驗記錄后,完成交付手續。發現問題應當書面告知建設單位,及時進行整改。

物業服務企業不得承接不符合交付條件的物業。建設單位提出要求物業服務企業承接不符合交付條件或者未經查驗的物業的,物業服務費由建設單位承擔。

第三十八條 分期開發建設的物業可以根據開發建設的進度,對符合交付條件的物業分期查驗承接。建設單位與物業服務企業應當在承接最后一期物業時,辦理物業整體交接手續。

第三十九條 建設單位應當在與物業服務企業辦理承接物業管理手續二十日之前,向物業服務企業移交項目竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料及設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料和物業服務用房,并接受街道辦事處、鎮人民政府的監督。

建設單位和前期物業服務企業應當自物業交接完成后三十日內持相關文件向房產行政主管部門辦理備案手續。

第四十條 建設單位銷售物業前,應當參照市房產行政主管部門提供的示范文本制定臨時管理規約。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位在銷售物業時,應當將前期物業服務合同和臨時管理規約向物業買受人明示。

物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同,應當就遵守前期物業服務合同和臨時管理規約予以書面承諾。

業主大會通過管理規約后,臨時管理規約即行失效。

第四十一條 已竣工驗收但尚未出售或者尚未交付的物業,物業服務費由建設單位承擔;物業符合交付條件并已交付的,物業服務費由業主承擔。

前款所稱交付,是指業主收到交付通知并辦理完相應手續。業主收到交付通知后在九十日內不辦理相應手續的,視為交付。

第四十二條 建設單位應當按照規劃無償配置物業服務用房。物業服務用房包括業主委員會辦公用房、物業服務企業辦公用房和經營用房。物業服務用房面積不得低于建設工程規劃許可證載明的建筑工程總面積的千分之三,并不得低于一百平方米;業主委員會辦公用房面積不得低于三十平方米。

住宅物業的物業服務用房應當為獨立使用的地上房屋,具備供水、供電、供熱、采光等基本使用功能,不得妨礙相鄰居民的正常生活。

物業服務企業辦公用房、業主委員會辦公用房屬于全體業主所有,任何人不得改變用途、分割、轉讓、抵押和出租。

第四十三條 規劃主管部門在核發建設工程規劃許可證時,應當對規劃圖紙中標注的物業服務用房的位置和面積進行審核。

市房產行政主管部門在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案時,應當對物業服務用房進行核查。

在物業項目交付時,旗縣區房產行政主管部門應當對物業服務用房配置情況進行現場核實。

市房產行政主管部門辦理所有權初始登記,應當在房地產登記簿中注明物業服務用房的字樣。

第四十四條 建設單位應當將竣工驗收合格,符合交付條件的房屋交付買受人,并提供房屋質量保證書和房屋使用說明書,按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔房屋保修責任。

第四十五條 建設單位應當按照物業建設項目總造價百分之五的標準,向市房產行政主管部門設立的賬戶交存物業工程質量保修金。

物業工程質量保修金實行專戶存儲,專項用于物業保修期內的維修費用和賠償費用;物業保修期滿,結余的物業工程質量保修金返還建設單位。

物業工程質量保修金的收取、使用和管理辦法,由市人民政府制定。

第四章 物業服務

第四十六條 一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。

物業服務企業應當按照國家和自治區有關規定取得資質證書,并在資質等級許可的范圍內從事物業服務活動。

從事物業管理的人員應當按照國家和自治區規定,取得職業資格證書。

不得偽造、涂改、轉讓、出租、轉借資質證書和資格證書。

第四十七條 物業服務企業享有以下權利:

(一)依照物業服務合同和管理制度實行物業管理;

(二)制定物業服務的具體措施;

(三)按照合同約定,收取物業服務費和其他相關費用;

(四)制止違反物業服務合同和業主公約的行為;

(五)有權要求業主委員會協助履行物業服務合同;

(六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他權利。

第四十八條 物業服務企業履行下列義務:

(一)履行物業服務合同,執行物業管理行業規范和技術標準;

(二)接受有關行政管理部門的監督管理;

(三)接受業主和業主委員會的監督;

(四)重大物業管理措施提交業主委員會審議;

(五)每半年向業主委員會報告物業服務費收取和使用情況;

(六)發現違反規劃、治安、消防、環境保護、物業裝修、綠化等方面法律、法規規定的行為,應當及時制止,并向有關行政管理部門報告;

(七)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

第四十九條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同,并自簽訂之日起十五日內,由物業服務企業向房產行政主管部門備案。

物業服務企業應當定期向房產行政主管部門申報物業管理項目手冊。

市房產行政主管部門應當提供物業服務合同示范文本和物業管理項目手冊示范文本。

第五十條 物業服務企業應當提供以下物業服務:

(一)共用部位、共用設施設備的正常運行和日常維護、管理;

(二)公共秩序維護、安全防范;

(三)共有綠地養護;

(四)物業管理區域的清掃、保潔;

(五)物業裝飾裝修管理服務;

(六)物業檔案資料管理;

(七)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

第五十一條 物業服務企業應當按照有關法律、法規和物業服務合同規定以及國家、自治區和本市有關物業服務行業技術標準提供專業化的服務。不得降低服務標準或者減少服務項目。

第五十二條 物業服務企業應當建立安全巡查制度,健全安全防范措施,做好物業管理區域內安全防范工作;物業管理區域內發生安全事故時,應當采取應急措施,并及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。

物業服務企業應當配合街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會、社區服務站等有關部門,做好相關社區管理和社區服務工作。

第五十三條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但是不得將物業管理區域全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。

第五十四條 物業服務企業應當建立物業管理區域業主服務請求的統一受理、處理機制,向業主公布物業服務電話。

物業服務企業接到業主物業服務請求和提出的問題,應當及時處理和答復;不屬于物業服務合同約定事項的,應當協調相關專業經營單位及時處理。

第五十五條 業主對物業服務企業的服務水平、質量有異議的,可以向房產行政主管部門投訴,也可以請求街道辦事處、鎮人民政府或者居民委員會、社區服務站進行調解。

物業服務企業達不到服務標準或者減少服務項目的,房產行政主管部門應當責令其限期整改,并將其記入物業服務企業信用檔案。

第五十六條 住宅物業服務收費實行政府指導價;別墅、公寓以及寫字樓、酒店、商場等其他非住宅物業服務收費實行市場調節價。

政府指導價由價格主管部門會同房產行政主管部門,根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等,制定相應的基準價和浮動幅度,并每年向社會公布。

實行市場調節價的,應當遵循平等、合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,比照政府指導價,由業主和物業服務企業協商確定。

第五十七條 物業服務企業應當將企業基本情況、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業服務費收取和使用情況、特約服務的收費項目和標準等在物業管理區域內顯著位置公示,并將房產行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會、社區服務站的受理投訴電話一并公布。

第五十八條 物業服務企業不得違反法律法規規定和物業服務合同的約定,擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費。

物業服務企業可以根據業主的委托,提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務費由雙方約定。

第五十九條 物業服務企業依約履行服務的,業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費。業主不按約定交納物業服務費的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以請求旗縣區房產行政主管部門或者街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會、社區服務站調解,也可以按照合同約定依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

第六十條 物業服務合同期限屆滿九十日前,業主委員會應當作出續聘或者另聘物業服務企業的決定,并將決定書面告知物業服務企業;決定續聘且物業服務企業接受的,在物業服務合同屆滿前與物業服務企業重新簽訂物業服務合同。

物業服務企業決定不再提供物業服務的,應當在物業服務合同期限屆滿九十日前書面告知業主委員會,并在物業服務合同終止后的二十日內向業主委員會或者新選聘的物業服務企業移交本條例第三十九條規定的有關資料和物業服務用房及有關財物。因特殊原因無法向業主委員會移交或者無業主委員會的,應當向街道辦事處、鎮人民政府移交。

第六十一條 新選聘的物業服務企業承接物業時,業主委員會應當向物業服務企業移交有關資料、物業用房和財物。

原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域期間內,應當維持正常的物業管理秩序。

原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的,業主委員會應當與原物業服務企業協商解決;協商不成的,應當依法提起訴訟。

第六十二條 業主委員會或者物業服務企業提前解除物業服務合同的,應當在三個月前與對方協商。協商不成的,按照物業服務合同約定的爭議解決方式解決。雙方協商或者爭議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務。

第六十三條 物業服務企業收取物業服務費后,擅自撤出或者停止物業服務的,房產行政主管部門應當督促其履行合同;對不繼續履行合同的,依照有關法律、法規和物業服務合同約定處理。

物業服務企業擅自終止物業服務的,三年內不得在本市承接新的物業服務項目;物業服務企業法定代表人在三年內不得在本市從事物業管理活動。

第六十四條 對物業服務企業實行物業服務保證金制度。物業服務企業在承接物業項目時,應當按照年物業項目收費的百分之十向旗縣區房產行政主管部門繳存物業服務保證金,專項用于物業服務企業擅自終止物業服務的臨時接管、環境衛生、垃圾清運和影響居民正常生活的重大突發事件應急處置等情況。

物業服務保證金具體管理辦法,由市人民政府制定。

第六十五條 物業服務企業應當按照有關技術規范和標準對電梯、避雷、消防和供水、供熱二次加壓設施設備等涉及人身、財產安全和生活保障以及其他有特定要求的設施設備,進行定期檢查和維護,確保設施正常、安全運行,并應當委托專業機構進行維修和養護。

電梯、避雷、消防和供水、供熱二次加壓等設施設備的維修和更新改造費用,超過保修期的,可以從房屋專項維修資金中列支。

第六十六條 房產行政主管部門應當建立受理物業管理投訴制度,及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴,并自受理投訴之日起十個工作日內答復投訴人。

街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會、社區服務站應當對物業管理活動中的投訴進行調解。

房產行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會、社區服務站應當在物業管理區域內公布受理投訴電話。

第六十七條 物業管理實行信用管理制度。

市房產行政主管部門應當建立物業服務企業考核體系和信用評價體系,建立物業服務企業退出物業服務項目管理機制,對物業服務企業進行動態管理,對物業服務情況進行定期檢查。將物業服務企業基本情況、服務情況、投訴舉報情況等記入物業服務企業信用檔案,定期進行評定,并向社會公布。

對于評定信用等級較低的物業服務企業,房產行政主管部門應當督促其限期整改;逾期不整改或者整改后仍達不到物業服務標準的,由業主大會或者街道辦事處、鎮人民政府組織召開業主大會依法或者依據物業服務合同的規定啟動物業項目退出程序,并依照相關法律法規的規定吊銷或者建議相關部門吊銷其資質證書。

第六十八條 房產行政主管部門應當建立物業管理區域檔案管理制度,建設單位、物業服務企業、業主大會和業主委員會應當將物業服務活動中形成的具有保存價值的有關資料,報送房產行政主管部門。

物業服務企業應當建立物業管理檔案,妥善保管相關物業資料,不得泄露業主信息,不得用于與物業管理服務無關的活動。

第五章 舊住宅小區改造與物業管理

第六十九條 旗縣區人民政府應當根據市人民政府確定的舊住宅小區改造計劃,制定實施方案,并組織實施。

市和旗縣區兩級財政應當在年度預算中安排舊住宅小區的專項改造資金,專款專用。

第七十條 舊住宅小區改造應當統一規劃、統一設計,分步實施,對供熱、供水、排水、燃氣、供電、通訊、有線電視等相關管網和道路、綠化、亮化等進行更新改造,調配物業服務用房,達到推行物業管理的條件。

物業服務用房、業主委員會辦公用房由旗縣區人民政府調配解決。

第七十一條 舊住宅小區改造完成后,由轄區街道辦事處或者鎮人民政府負責聯合房產、城鄉建設、公安、城市管理行政執法、市政等部門建立小區內衛生、綠化、治安、房屋維修等長效管理機制,并按照本條例的規定,籌備召開業主大會,推行物業管理或者業主自行管理。

第七十二條 未列入改造計劃的舊住宅小區及未推行物業管理的住宅小區,由居民委員會、社區服務站按照本條例第二十七條、第二十八條的規定,組織實施物業管理。

第六章 物業使用和維護

第七十三條 物業管理區域不得有下列行為:

(一)損壞房屋承重結構、主體結構和房屋外貌;

(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地;

(三)私圈、私占、私建停車場地;

(四)擅自設置攤點或者集貿市場;

(五)隨意傾倒或者堆放垃圾、雜物;

(六)侵占綠地,毀壞花草樹木,損壞園林設施;

(七)擅自在建(構)筑物屋頂、外墻上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫;

(八)違反規定排放噪聲或者故意制造噪聲干擾他人正常生活;

(九)違反有關規定排放超標準噪音和有毒有害物質,存放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物品;

(十)違反規定停放車輛或者不按照規定行車路線行駛;

(十一)違反規定飼養動物;

(十二)其他違反法律、法規和管理規約的行為。

第七十四條 街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、社區服務站或者物業服務企業應當對物業管理區域內違反本條例第七十三條規定的行為進行巡查。發現違法行為的,應當對行為人予以勸導、制止。勸導、制止無效的,應當及時向有關行政主管部門報告。

有關行政主管部門在物業管理區域內的具體管理職責分工,按照有關法律、法規規定執行。法律、法規沒有規定的,由市人民政府確定。

第七十五條 業主、物業使用人應當按照規劃設計用途使用物業,不得擅自改變物業使用性質。

業主、物業使用人將住宅改變為經營性用房的,應當經有利害關系的業主同意后,依法辦理有關批準手續。

第七十六條 任何單位和個人未經規劃主管部門批準和業主大會同意,不得擅自在物業管理區域內搭建建筑物、構筑物,不得擅自改變住宅外立面或者在外墻上開門、窗。

第七十七條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑共用部位和共用設施設備,不得擅自改變用途。

利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當事先征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意,并不得影響物業正常使用功能和業主的正常生活。經營所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

第七十八條 物業管理區域內,規劃用于停放汽車的車位、車庫首先應當滿足本區域內業主的需要。

屬于建設單位所有的車庫出售、出租時,應當提前三十日以書面形式告知本物業管理區域全體業主,并在顯著位置公示擬出售車庫的數量、位置、出售價格和產權證明文件。

第七十九條 在已經建成并交付使用的物業管理區域內,條件允許并經業主大會同意,可以新劃定車位,用于業主停車,屬于全體業主共有,但是不得占用消防通道、公共綠地,不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

在物業管理區域內,占用業主共有道路、場地停放汽車的,應當確保道路和消防通道暢通。是否收取占用費及收取標準和用途,由業主大會決定。

業主大會決定收取占用費的,可以委托物業服務企業代為收取。收取占用費,應當單獨立賬,獨立核算,定期公布賬目,接受業主監督。收取的占用費應當屬于業主共有,可以按照業主大會的決定使用。

業主對汽車保管有要求的,應當與物業服務企業另行約定。

第八十條 業主或者物業使用人裝修裝飾房屋前,應當將裝修裝飾的范圍、時間等書面告知物業服務企業。

物業服務企業應當將房屋裝修裝飾中的禁止行為和注意事項書面告知業主或者物業使用人。

第八十一條 供水、排水、供熱、燃氣、供電、通訊、有線電視等相關單位,按照法律法規和相關規定承擔物業管理區域內相關管網、線路、檢查井(包括井蓋)等設備設施的維修養護責任。其中供電部門應當承擔物業管理區域內到用戶用電計量裝置前(包括用電計量裝置)的線路維修養護責任。

前款規定的單位因建設或者維修、養護相關設備設施等,需要臨時占用、挖掘道路、場地的,應當及時恢復原狀。

通訊、網絡、有線電視等相關單位需要在物業服務區域內建設相關設備設施時,應當征得業主大會或者業主委員會的同意后,依法辦理有關批準手續。物業服務企業應當協助上述單位做好相關工作。

第八十二條 業主應當按照國家有關規定交存房屋專項維修資金,用于物業保修期滿后共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

房屋專項維修資金收取、管理和使用的具體辦法,由市人民政府按照國家和自治區有關規定制定。

第八十三條 使用房屋專項維修資金,應當通過業主大會討論或者公告征求意見形式作出決定。

經業主大會討論作出決定的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

采用公告征求意見形式的,由房產行政主管部門在物業管理區域內公告房屋專項維修資金使用的用途、范圍等,持反對意見的業主不超過專有部分占建筑物總面積三分之一的,且不超過業主總人數三分之一的,視為同意。

第八十四條 發生下列緊急情況時,相關業主、業主委員會、居民委員會、社區服務站或者物業服務企業應當先行采取應急措施,同時向物業所在地的房產行政主管部門報告。房產行政主管部門接到緊急情況維修申請報告后,應當在三個工作日內向市房產行政主管部門申請辦理使用房屋專項維修資金相關手續,并組織搶修:

(一)屋頂防水層損壞造成嚴重滲漏的;

(二)電梯發生故障危及人身安全的;

(三)供水、供熱二次加壓設施設備損壞導致供水、供熱中斷的;

(四)樓體外墻墻面有脫落危險的;

(五)消防系統出現功能障礙的;

(六)相關部門鑒定需要對房屋共用部位、共用設施設備維修的;

(七)其他危及公共安全和物業安全使用功能的緊急情況。

第七章 法律責任

第八十五條 違反本條例第十二條、第三十條規定,建設單位未將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告旗縣區房產行政主管部門,或者未向旗縣區房產行政主管部門提出劃分物業管理區域申請的,由房產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。

第八十六條 違反本條例第三十二條第一款規定,住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業的,由房產行政主管部門給予警告,責令限期改正,并處五萬元以上十萬元以下罰款;未經批準,擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,由房產行政主管部門給予警告,責令限期改正,并處一萬元以上五萬元以下罰款。

第八十七條 違反本條例第三十三條規定,建設單位未在規定時限內完成物業服務企業選聘工作的,由房產行政主管部門給予警告,責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上三萬元以下罰款。

第八十八條 違反本條例第三十四條、第四十九條規定,未將前期物業服務合同或者物業服務合同報送備案的,或者未向房產行政主管部門申報物業管理項目手冊以及申報內容不屬實的,由房產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。

第八十九條 違反本條例第三十六條規定,建設單位或者前期物業服務企業在新建物業不符合該條規定的條件,向業主收取物業服務費的,由房產行政主管部門給予警告,責令限期改正,并責令其限期退還收取的物業服務費;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

第九十條 違反本條例第三十九條、第六十條第二款規定,建設單位、物業服務企業不移交有關資料和物業用房的,由房產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第九十一條 違反本條例第四十二條第一款規定,建設單位不按照規劃配置物業服務用房、業主委員會辦公用房的,由房產行政主管部門給予警告,責令限期改正,并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

第九十二條 違反本條例第四十二條第三款規定,改變物業服務用房、業主委員會辦公用房用途的,或者將其分割、轉讓、抵押和出租的,由房產行政主管部門給予警告,責令限期改正,并處三萬元以上十萬元以下罰款。

第九十三條 違反本條例第四十四條規定,建設單位在保修期限內未按照國家規定履行保修責任的,由房產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第九十四條 違反本條例第四十六條第二款規定,未取得資質證書或者超越資質等級許可范圍從事物業服務的,由房產行政主管部門責令停止物業服務活動,沒收違法所得,并處五萬元以上十萬元以下罰款;聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的,由房產行政主管部門責令停止違法行為,對物業服務企業處五萬元以上八萬元以下罰款,對個人處三千元以上一萬元以下罰款。給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

物業服務企業以欺騙手段取得資質證書的,由房產行政主管部門責令停止物業服務活動,沒收違法所得,處五萬元以上十萬元以下罰款,并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

第九十五條 違反本條例第五十一條規定,物業服務企業降低服務標準或者減少服務項目的,由房產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處三萬元以上十萬元以下罰款。

第九十六條 違反本條例第五十三條規定,物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業服務一并委托給他人的,由房產行政主管部門責令限期改正,并處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款;情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

第九十七條 違反本條例第五十七條規定,物業服務企業未按規定公示的,由房產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處三千元以上五千元以下罰款。

第九十八條 違反本條例第五十八條規定,物業服務企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的,由價格主管部門責令改正,沒收違法所得,并處違法所得二倍以上五倍以下罰款。

第九十九條 違反本條例第六十五條規定,物業服務企業未按規定進行定期檢查和維護或者未委托專業機構進行維修和養護的,由房產行政主管部門責令限期改正,并處五萬元以上十萬元以下罰款。給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第一百條 違反本條例第七十三條規定的,由有關行政主管部門按照相關法律法規的規定進行處罰。

第一百零一條 違反本條例第七十六條規定,未經規劃主管部門批準和業主大會同意,在物業管理區域內搭建建筑物、構筑物,改變住宅外立面或者在外墻上開門、窗的,由旗縣區房產行政主管部門責令停止建設,限期恢復原狀;逾期未恢復原狀的,由旗縣區人民政府責成有關部門強制拆除違法搭建的建筑物、構筑物,并處五百元以上二千元以下罰款。

第一百零二條 違反本條例第七十七條規定,擅自改變物業管理區域內的公共建筑和共用設施用途或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,由房產行政主管部門給予警告,責令限期改正,對個人處五千元以上一萬元以下罰款;對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第一百零三條 違反本條例規定,房產行政主管部門或者其他有關部門的工作人員不依法履行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處,利用職務上的便利,收受他人賄賂,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,由其所在單位或者有關機關依法給予行政處分。

第八章 附 則

第一百零四條 本條例下列用語的含義是:

(一)專有部分面積是指房屋所有權證記載的建筑面積;尚未進行登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和;

(二)共用部位是指根據法律、法規和房屋買賣合同確定的業主共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;

(三)共用設施設備是指根據法律、法規和房屋買賣合同確定的業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第一百零五條 本條例自2013年12月1日起施行。2007年5月30日包頭市第十二屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過,2007年8月3日內蒙古自治區第十屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議批準的《包頭市物業管理條例》同時廢止。

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